Ipoteca

Categoria: Referat Drept

Descriere:

conditii privind persoana constituientului:
cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu.
cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indifer...

IPOTECA

I. Definiţie şi reglementare

Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate faţă de ceilalţi creditori din preţul acelui bun.

Ipoteca este reglementată în art. 1746 – 1814 Cod civil.

-          ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).

-          sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

II. Caracterele generale ale ipotecii

            Indiferent de felul ei, ipoteca prezintă următoarele caractere generale:

1.      ipoteca este un drept real asupra unui bun imobil care conferă titularului său două atribute: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă;

2.      ipoteca este un drept accesoriu, deoarece însoţeşte şi garantează un drept principal;

3.      ipoteca este o garanţie imobiliară, deoarece are ca obiect numai bunuri imobile aflate în circuitul civil;

4.      ipoteca este o garanţie specializată, ceea ce înseamnă că poate fi constituită numai asupra unui imobil sau a unor imobile individual determinate şi pentru garantarea unei datorii cu o valoare determinată;

ipoteca este indivizibilă, în sensul că imobilul ipotecat este afectat în întregime pentru garantarea creanţei.

           5.CONDITII

-          ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act autentic.

-          inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.

-          pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile.

-          ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect:

Ø  sa fie determinata cu privire la imobilul afectat.

Ø  sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei.

-          conditii privind persoana constituientului:

Ø  cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu.

Ø  cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat cu consimtamantul lor expres.

-          conditii de forma:

Ø  contractul de ipoteca este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic.

-          conditii de publicitate:

Ø  acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.

Ø  publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara.

5.      EFECTE

-          se constituie un drept de creanta a creditorului numai asupra bunurilor imobile (sau imobile prin destinatie) ale debitorului.

-          in raport cu debitorul:

Ø  acesta pastreaza detentia imobilului ipotecat.

Ø  are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar.

Ø  are dreptul de a instraina imobilul ipotecat, dar, in acest caz, imobilul se va stramuta catre noul dobanditor, grevat de ipoteca constituita asupra lui.

-          in raport cu creditorul:

Ø  are un drept de urmarire a imobilului in mana oricui s-ar afla.

Ø  are un drept de preferinta fata de ceilalti creditori (luandu-se in calcul rangul ipotecii).

-          in raport cu tertii dobanditori ai imobilului ipotecat:

fata de acestia, ipoteca nu constituie o indisponibilizare, ei putand achizitiona imobilul ipotecat sub conditia de a-l prelua cu tot cu sarcina ce-l greveaza.

     7. AVANTAJE

-          creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.

-          in caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare.

-          inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca  in curs de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).

-          ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie  si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).

-          la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare).

-          cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea  imobilului ipotecat  sunt in sarcina debitorului (imprumutatului).

      8.RISCURI/DEZAVANTAJE

-          fiind o obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta ca si principalul – “accesorium sequitur principale” (accesoriul urmeaza principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati (termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de acestea.

-          nerespectarea formalitatilor de publicitae este sanctionata cu nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil.

-          nerespectarea formei autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia.

-          cum ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului imobil asupra careia este constituita ipoteca. De aceea, intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii.

-          modalitatea greoaie de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite).

III. Felurile ipotecii

            În funcţie de izvorul său, ipoteca poate fi de două feluri:

-          ipotecă legală – care ia naştere în temeiul unei dispoziţii speciale a legii (art. 1749 alin. 1 Cod civil);

-          ipotecă convenţională -  care ia naştere printr-un contract încheiat între creditorul ipotecar şi proprietarul bunului imobil, care poate să fie debitorul sau un terţ.

Ipoteca legală

Ipoteca legală este acea formă de ipotecă care ia naştere în virtutea unei dispoziţii legale.

Dispoziţiile prevăzute în Codul civil cu privire la cazurile de ipotecă legală au fost abrogate.

În prezent se poate reţine că sunt cazuri de ipotecă legală:

1.                      ipoteca prevăzută de art. 10 din Legea nr. 22/1969, potrivit căruia garanţiile suplimentare a căror obligativitate este stabilită de lege pot să constea nu numai în fidejusiune ori în gaj, dar şi într-o ipotecă;

2.                      ipoteca legatarilor cu titlu particular al unor sume de bani sau bunuri fungibile asupra bunurilor imobile succesorale, prevăzută de art. 902 alin. 2 Cod civil;

[1] Decretul – Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, publicat în M.Of. nr. 22/8.02.1990

1.                      locuinţe din fondurile statului vor fi garantate prin constituirea unei ipoteci asupra locuinţei dobândite şi art. 15 din Legea nr. 85/1992[1]modificată prin Legea nr. 76/1994, conform căruia, în cazul în care vânzarea se face cu plata preţului în rate, unitatea vânzătoare îşi garantează încasarea preţului prin înscrierea ipotecii asupra locuinţei;

2.                      ipoteca prevăzută de art. 166 Cod procedură penală, care reglementează o ipotecă legală cu caracter asigurător având ca obiect bunurile imobile sechestrate.

Ipoteca convenţională

Potrivit art. 1749 alin. 2 Cod civil, ipoteca convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor, cu formele prescrise de lege.

Pentru valabilitatea ipotecii se cer întrunite condiţii de fond şi condiţii de formă.

Condiţiile de fond  privesc persoana care constituie ipoteca, care trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină  şi calitatea de proprietar actual al bunului.

În ceea ce priveşte condiţiile de formă, conform art. 1772 Cod civil, ipoteca convenţională este valabilă numai dacă este constituită prin act autentic. Sancţiunea nerespectării formei autentice, care este cerută ad validitatem, este nulitatea absolută.

IV.Publicitatea ipotecii

Publicitatea ipotecii constă în înscrierea ipotecii în registrul special sau, după caz, în cartea funciară aflată la judecătoria în a cărei rază teritorială este situat bunul imobil, în baza art. 108 alin. 1 din Legea nr. 36/1995.

            Publicitatea se efectuează în baza contractului autentic de constituire a ipotecii şi este ordonată printr-o încheiere de către judecător.

            Înscrierea ipotecii convenţionale conservă dreptul d eipotecă timp de 15 ani de la data înregistrării, după care se perimă.

În cazul ipotecilor legale, înscrierea lor se face la cererea creditorului, în virtutea titlului din care rezultă ipoteca.

Înscrierea ipotecii legale este imprescriptibilă, în sensul că oricât timp ar trece de la data efectuării ei ea nu se perimă.

Data înscrierii conferă şi rangul ipotecii, conform art. 1779 Cod civil. Importanţa rangului ipotecii, constă în faptul că între doi creditori de rang diferit, cel cu rang prioritar, adică cel care a înscris primul ipoteca, va avea dreptul să se despăgubească integral din preţul imobilului ipotecat, iar ceilalţi creditori se vor despăgubi din ceea ce rămâne.

Dacă debitorul plăteşte datoria, ipoteca rămâne fără obiect, iar înscrierea se radiază.

V. Efectele ipotecii

Efectele faţă de debitor

            Debitorul sau cel căruia îi aparţine imobilul ipotecat, păstrează, în principiu, toate atributele dreptului de proprietate: posesia , folosinţa şi dispoziţia.

            Debitorul poate înstrăina bunul ipotecat sau îl poate greva cu sarcini reale.

Efectele faţă de creditor

            Creditorul are recunoscut un drept real accesoriu, fără deposedarea proprietarului bunului imobil, drept care îi conferă două atribute:

-          dreptul de urmărire, care constă în posibilitatea de a urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar afla, chiar dacă debitorul l-a înstrăinat;

-          dreptul de preferinţă, care constă în aptitudinea de a-şi realiza creanţa cu prioritate din preţul obţinut din vânzarea imobilului ipotecat, iar în situaţia în care sunt mai mulţi creditori ipotecari, dreptul de preferinţă se exercită în ordinea dată de rangul ipotecii fiecăruia.

Efectele faţă de terţii dobânditori ai imobilului ipotecat

Codul civil reglementează în art. 1791 – 1797 posibilităţile pe care le are terţul dobânditor al imobilului ipotecat în cazul în care debitorul nu plăteşte datoria, iar creditorul cere realizarea ipotecii:

1.       terţul dobânditor poate să opună excepţii: inexistenţa sau stingerea datoriei, nulitatea obligaţiei garantate, nulitatea contractului de ipotecă, nulitatea inscripţiei ipotecare;

2.       terţul dobânditor poate să plătească datoria debitorului şi se va subroga în drepturile creditorului;

3.       terţul dobânditor poate să recurgă la purgă. Procedura acesteia este reglementată în art. 1801 – 1814 Cod civil şi constă în oferta făcută creditorului de a plăti creanţa garantată prin ipotecă, până la concurenţa preţului de cumpărare a imobilului sau până la concurenţa valorii imobilului, stabilită prin expertiză, dacă a dobândit imobilul printr-un contract cu titlu gratuit;

4.       terţul dobânditor poate abandona imobilul ipotecat pentru a fi scos la vânzare, fără participarea sa.

VI. Stingerea ipotecii

Ipoteca se poate stinge:

1.      pe cale principală, prin următoarele modalităţi:

-          renunţarea creditorului la ipotecă;

-          oferta de purgă;

-          rezoluţiunea sau nulitatea titlului prin care cel care a constituit ipoteca a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat;

-          prescripţia extinctivă;

2.      pe cale accesorie, atunci când se stinge obligaţia pe care o garantează, respectiv prin:

-          plată;

-          compensaţie;

-          novaţie;

-          confuziune;

-          remitere de datorie;

-          dare în plată.

[1] Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, publicată în M.Of. nr. 180/29.06.1992, republicată în M.Of. nr. 264/15.07.1998