Contracte translative de proprietate

Categoria: Referat Drept

Descriere:

Vânzarea cumpărarea constituie pentru ambele părÅ£i un act de dispoziÅ£ie, ceea ce impune ca acestea să aibă capacitatea de exerciÅ£iu deplină. Persoanele lipsite de capacitate de exerciÅ£iu sau care au capacitate de exerciÅ£iu restrânsă vor putea încheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu încuviinÅ£area acestuia ÅŸi, în toate cazurile, cu autorizaÅ£ia autorităţii tutelare...

CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VÂNZARE‑CUMPĂRARE

SECŢIUNEA I

NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE‑CUMPĂRARE

§ 1. Noţiunea contractului de vânzare‑cumpărare

Contractul de vânzare‑cumpărare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404), precum şi de alte acte normative cu caracter special.

Art. 1294 C. civ. defineşte vânzarea ca fiind „o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui”.

Definiţia dată de legiuitor contractului de vânzare‑cumpărare nu este completă, ea rezumându‑se doar la transmiterea proprietăţii, însă în schimbul unui preţ se poate transmite şi un alt drept real (de exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de creanţă (cesiune de creanţă - art. 1391‑1404 C. civ.), sau un drept din domeniul proprietăţii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial de autor), ori chiar drepturi asupra unei universalităţi juridice (de exemplu, vânzarea unei succesiuni).

Prin urmare, contractul de vânzare‑cumpărare poate fi definit ca fiind acel contract în baza căruia o parte, numită vânzător, transferă şi garantează unei altei părţi, numită cumpărător, dreptul său de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanţă, sau dreptul asupra unei universalităţi juridice, cumpărătorul obligându-se, în schimb, să plătească vânzătorului o sumă de bani, numită preţ.

Contractul de vânzare‑cumpărare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale şi nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaţie al soţului supravieţuitor), nici alte drepturi prevăzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizaţii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de întreţinere).

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare‑cumpărare

a. Contractul de vânzare‑cumpărare este un contract consensual, deoarece se încheie valabil prin simplul consimţământ al părţilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.).

De la principiul consensualismului există şi unele excepţii:

1. O primă excepţie este conţinută de art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente: „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea acestora, pot fi înstrăinate şi dobândite, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

În materie de vânzări imobiliare (construcţii şi terenuri), pentru ca transferul dreptului de proprietate să fie opozabil terţilor trebuie respectate şi formalităţile de publicitate imobiliară (art. 1295 alin. 2 C. civ. şi art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare).

2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege în cazul vânzării silite, când aceasta trebuie să fie făcută ad validitatem prin licitaţie publică.

b. Contractul de vânzare‑cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante.

c. Contractul de vânzare‑cumpărare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc realizarea unor interese patrimoniale.

d. Contractul de vânzare‑cumpărare este un contract comutativ, existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce fiind cunoscute de către părţi încă de la data încheierii contractului.

e. Contractul de vânzare‑cumpărare este un contract translativ de proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.).

Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de creanţă) şi a riscurilor de la vânzător la cumpărător reprezintă un efect particular al contractului de vânzare‑cumpărare, deosebit de drepturile şi obligaţiile care se nasc pentru părţi. Acest efect se produce în momentul realizării acordului de voinţă între vânzător şi cumpărător „…deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat” (art. 1295 alin. 1 C. civ.), dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

l. Vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului vândut ‑ cu excepţia vânzării lucrului altuia –, iar contractul să fie valabil încheiat.

2. Obiectul contractului trebuie să îl constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece în cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietăţii se produce în momentul individualizării lor, operaţiune care se realizează, de regulă, în momentul predării lucrului în mâinile cumpărătorului.

3. Părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii sau al altui drept (real ori de creanţă) printr‑o clauză specială, până la predarea bunului sau la împlinirea unui termen sau a unei condiţii.

4. O ultimă condiţie este aceea de a se realiza formalităţile de publicitate imobiliară.

Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).

În cazul bunurilor mobile nu trebuie îndeplinite formalităţile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietăţii (art. 1909 C. civ.).

SECŢIUNEA A II‑A

CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE‑CUMPĂRARE

§ 1. Capacitatea părţilor contractante

A.  Regula şi excepţia

Potrivit art. 1306 C. civ., „pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege”, de unde rezultă că orice persoană poate încheia un contract de vânzare‑cumpărare, fie în calitate de cumpărător, fie în calitate de vânzător, dacă legea nu îi interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepţia.

Vânzarea‑cumpărarea constituie pentru ambele părţi un act de dispoziţie, ceea ce impune ca acestea să aibă capacitatea de exerciţiu deplină. Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu sau care au capacitate de exerciţiu restrânsă vor putea încheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare.

Persoanele juridice vor putea încheia contractul de vânzare-cumpărare numai cu respectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).

B. Incapacităţi speciale

a. Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra

1. Potrivit art. 1307 C. civ., vânzarea‑cumpărarea de bunuri proprii şi prin bună-învoială între soţi este, în principiu, interzisă.

Raţiunile acestei interdicţii constau în următoarele:

‑ împiedicarea soţilor de a realiza, sub aparenţa unor vânzări simulate, donaţii irevocabile, ştiut fiind faptul că, potrivit art. 937 C. civ., donaţia între soţi este revocabilă, în vreme ce donaţia între alte persoane este irevocabilă în principiu;

‑ apărarea intereselor moştenitorilor rezervatari ai soţului vânzător, întrucât sub aparenţa unei vânzări simulate, unul dintre soţi ar putea face celuilalt liberalităţi care să depăşească limitele cotităţii disponibile;

‑ apărarea intereselor creditorilor chirografari ai soţului vânzător, care ar putea fi fraudaţi prin încheierea unor contracte de vânzare‑cumpărare simulate sau fictive, prin care soţul vânzător urmăreşte să micşoreze gajul general al acestor creditori şi sustragerea unor bunuri de la urmărire.

Sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de către oricare dintre soţi, de moştenitorii rezervatari sau de către creditorii chirografari.

O excepţie de la această prohibiţie există în ipoteza vânzării silite prin licitaţie publică a unui bun propriu al unuia dintre soţi, celălalt putând să-l cumpăre în mod valabil.

2. O altă incapacitate specială este conţinută de art. 507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit căruia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane şi, tot astfel, conform art. 497 alin. 4 C. pr. civ., din momentul notării somaţiei în cartea funciară orice act de înstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmărit este inopozabil; afară de cazul în care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobânditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor care se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.

            b. Incapacităţi speciale de a cumpăra

1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpăra nici direct şi nici prin persoane interpuse:

a. tutorii, bunurile persoanelor care se află sub tutela lor atât timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date şi primite (pct. 1);

b. mandatarii legali şi cei convenţionali împuterniciţi să vândă unele bunuri ale mandantului lor nu pot să le cumpere (pct. 2);

c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpăra bunurile pe care le administrează (pct. 3);

d. funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităţilor administrativ‑teritoriale (comune, oraşe, municipii şi judeţe) care se vând prin intermediul lor (pct. 4).

Raţiunea instituirii prohibiţiilor cuprinse în art. 1308 constă în împiedicarea ivirii unor contradicţii de interese între cei însărcinaţi să înstrăineze aceste bunuri şi cei ale căror bunuri sunt însărcinaţi să le înstrăineze.

Considerăm că sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării prevederilor art. 1308 pct. 1 şi 2 este nulitatea relativă, iar pentru încălcarea celor de la pct. 3 şi 4 nulitatea absolută.

2. Potrivit art. 1309 C. civ. judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot să cumpere drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărei circumscripţie teritorială îşi exercită funcţia sau profesia (în ceea ce-i priveşte pe magistraţii de la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, interdicţia se întinde la nivelul întregii ţări).

Sancţiunea nerespectării acestei incapacităţi este nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât interdicţia vizează apărarea prestigiului justiţiei ca putere în stat, deci un interes de ordine publică.

3. În ceea ce priveşte posibilitatea cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi terenuri situate în România, Constituţia revizuită prevede în art. 44 alin. 2 „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

4. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul‑Lege nr. 61/1990, locuinţele ocupate de chiriaşi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate în vânzarea locuinţelor. Aşa fiind, vânzarea acestei categorii de locuinţe este condiţionată imperativ de îndeplinirea calităţii de chiriaş a cumpărătorului şi, evident, de formularea prealabilă de către chiriaşi a unei cereri scrise pentru cumpărarea apartamentului.

§ 2. Consimţământul părţilor

A. Consideraţii generale

Pentru a fi eficient, consimţământul trebuie să fie deplin, adică să nu fie viciat prin eroare, dol, violenţă sau,eventual, leziune.

În cadrul contractului de vânzare‑cumpărare, în legătură cu consimţământul, se pune

problema promisiunii unilaterale de vânzare (sau de cumpărare) ori a promisiunii bilaterale de vânzare‑cumpărare, promisiuni care pot precede încheierea validă a contractului de vânzare‑cumpărare.

            B. Promisiunea unilaterală de vânzare

Promisiunea unilaterală constituie un acord de voinţă prin care o anumită persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându‑şi dreptul de a‑şi manifesta ulterior, la o anumită dată, consimţământul de a‑l cumpăra.

Ca natură juridică, promisiunea devânzare este un antecontract care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere la un drept de creanţă în persoana beneficiarului, acesta având posibilitatea de a opta între a cumpăra sau nu.

Dacă părţile au stipulat un termen, iar înăuntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu şi‑a manifestat opţiunea, ulterior el nu îl mai poate obliga pe promitent să încheie contractul. În absenţa unui termen convenţional, promitentul îi poate cere beneficiarului să opteze; de regulă, în cadrul termenului general de prescripţie (de 3 ani), care începe să curgă din momentul promisiunii de vânzare sau de cumpărare. Va trebui, însă, să se ţină seama şi de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales în cazul bunurilor uşor alterabile, când, în lipsa unui termen, beneficiarul va trebui să opteze într‑un termen util.

În situaţia în care beneficiarul s‑a decis să cumpere bunul, iar promitentul refuză perfectarea contractului, încălcându‑şi obligaţia asumată, contractul proiectat nu se mai poate încheia, însă beneficiarul promisiunii este îndreptăţit la daune‑interese în baza art. 1075 C. civ.

Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale în materie de probă a contractelor (art. 1191 şi urm. din Codul civil).

C. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare‑cumpărare

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare‑cumpărare este un acord prin care ambele părţi se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare‑cumpărare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât şi pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterală este, de asemenea, un antecontract care nu transferă dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.

Deosebit de obligaţia încheierii în viitor a contractului promis, părţile pot să‑şi asume prin promisiunea de vânzare‑cumpărare şi alte obligaţii, cum ar fi: plata anticipată a preţului de vânzare convenit, punerea la dispoziţia beneficiarului cumpărător a folosinţei bunului care formează obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea îndeplinirii obligaţiei asumate şi despăgubirea părţii vătămate pentru neperfectarea contractului de vânzare‑cumpărare.

Nerespectarea culpabilă a obligaţiei de a finaliza încheierea contractului de vânzare‑cumpărare de către una din părţi dă celeilalte dreptul la o acţiune în rezoluţiune, părţile fiind ţinute să-şi restituie tot ceea ce şi‑au prestat reciproc, iar partea în culpă va datora şi despăgubiri.

D. Pactul de preferinţă

Pactul de preferinţă (preemţiune) constituie o formă a promisiunii unilaterale de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferinţa unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preţ egal şi în condiţii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă faţă de chiriaş să‑i acorde preferinţă în cazul în care s‑ar decide să‑şi vândă locuinţa. O asemenea obligaţie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres în contractul încheiat de părţi.

În această situaţie, promitentul rămâne liber să vândă sau nu bunul; dar dacă se hotărăşte să‑l vândă este ţinut să îl prefere pe beneficiar. Dacă vinde bunul unei terţe persoane prin fraudă sau prin complicitate la fraudă din partea terţului achizitor, beneficiarul este îndreptăţit să ceară anularea vânzării, invocând dreptul său de preferinţă. Dacă nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la acţiune împotriva

promitentului pentru daune‑interese.

Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor (art. 5-11), precum şi art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendării prevedeau şi un drept legal de preemţiune în favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arendaş) în cazul în care se înstăinau prin vânzare terenuri agricole situate în extravilan. Menţionăm că în prezent aceste dispoziţiile legale au fost abrogate expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publicată în M. Of. al României nr. 653, din data de 22 iulie 2005.

Aşa fiind, în prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (în intravilan sau în extravilan) şi de întinderea lor se pot vinde în mod liber, fără să mai fie necesară respectarea dreptului de preemţiune.

§ 3. Obiectul contractului

A. Lucrul vândut

Pentru  ca un bun  să poată constitui  obiectul  material  al prestaţiei  vânzătorului, el

trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

a.      Lucrul trebuie să fie în comerţ (în circuitul civil)

Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vândute numai lucrurile aflate în circuitul civil, făcând aplicaţia regulii generale consacrată de art. 963 C. civ. potrivit căruia numai lucrurile aflate în comerţ pot forma obiectul unui contract.

- Nu pot forma obiectul unui contract de vânzare‑cumpărare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activităţii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa râurilor ş.a.);

- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ‑teritoriale, întrucât sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile, putând fi date în administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice ori chiar concesionate ori împrumutate, sau date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică (art. 136 alin. 3 şi 4 din Constituţie);

- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicată, potrivit căruia terenurile cu privire la care s‑a constituit dreptul de proprietate nu pot fi „înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s‑a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”;

- O altă categorie de bunuri, deşi se găsesc în circuitul civil, din motive de ordine publică sau economico‑socială, vor putea forma obiectul contractului de vânzare‑cumpărare numai în condiţiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificată şi completată prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citată, constituie monopol de stat: armamentul, muniţiile şi explozibilii, substanţele şi medicamentele care conţin stupefiante etc.

- Bunurile din patrimoniul cultural‑naţional, precum şi documentele care fac parte din fondul arhivistic naţional, deşi sunt în circuitul civil, înstrăinarea lor se poate realiza în

condiţiile şi limitele prescrise special prin lege.

Sancţiunea încheierii unui contract de vânzare‑cumpărare al cărui bun nu este destinat comerţului este nulitatea absolută.

b. Lucrul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor

Potrivit art. 1311 C. civ., dacă lucrul asupra căruia „părţile s‑au învoit” era pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea este nulă absolut, întrucât obligaţia vânzătorului este fără obiect, iar obligaţia cumpărătorului fără cauză. Soluţia este similară şi în cazul în care se încheie un contract de vânzare‑cumpărare al cărui bun nu a existat în realitate.

În ipoteza în care, în momentul încheierii contractului de vânzare‑cumpărare, bunul „era pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a se lăsa de contract sau a pretinde reducerea preţului” (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opţiunea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă, el putând să renunţe la contract numai dacă partea care a mai rămas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis să-l cumpere.

Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare, sub condiţia de a exista în viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Excepţie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancţionate cu nulitatea absolută (art. 702 şi art. 965 alin. 2 C. civ.).