1

1.      BUNURILE ECONOMICE SI VALOAREA ACESTORA

Daca avem in vedere posibilitatile utilizatorilor de a intra in posesia bunurilor acestea se impart in doua categorii:

-                      bunuri libere – cele care exista in natura din abundenta si pe care utilizatorii le obtin in mod gratuit (aerul, apa, lumina solara etc. );

-                      bunuri economice obtinute in urma unor activitati umane si pe care utilizatorii le obtin platind un anumit pret.

       In sfera preocuparii evaluatorilor intra bunurile economice, care pot fi clasificate dupa mai multe criterii:

( prodfactori ).Bunurile pentru consum pot fi la randul lor bunuri de folosinta curenta si bunuri de folosinta indelungata.

-                      bunuri corporale si bunuri necorporale;

-                      bunuri care se consuma integral la prima utilizare si bunuri care se uzeaza treptat pierzandu-si insusirile dupa o perioada mai mare de utilizare;

-                      bunuri fungibile si bunuri nefungibile;

-                      bunuri divizibile si bunuri indivizibile;

-                      bunuri principale si bunuri accesorii;

-                      bunuri mobile si bunuri imobile.

Evaluarea are in vedere forma de prezentare, proprietatile bunurilor, modalitatile de masurare s.a., in functie de care se utilizeaza diferite metode si tehnici pentru stabilirea valorii acestora.

Indiferent de criteriul de clasificare, caracteristicile esentiale ale bunurilor economice sunt utilitatea ( pe care o intalnim si in cazul bunurilor libere ) si raritatea.Aceste doua elemente dau valoare bunurilor economice si impun, in diferite situatii, evaluarea, pentru a stabili dimensiunea reala a valorii lor intr-un context dat.

Prin evaluare putem obtine mai multe categorii de valori:

-valoarea de piata a unui bun, numita si valoare venala ( care rezulta prin cumparare-vanzare pe bani ), si care este data de pretul mediu probabil care poate fi obtinut prin vanzarea bunului pe piata concurentiala;

-valoarea “din nou”, respectiv, valoarea unui bun similar produs la momentul actual ( cel al evaluarii );

-valoarea de utilizare, data de foloasele pe care le aduce bunul prin exploatarea sa.Aceasta poate fi valoarea utilizarii actuale, sau valoarea celei mai bune utilizari;

-valoarea de asigurare, adica valoarea determinata de inlocuirea totala sau partiala a bunului in cazul unor distrugeri provocata de actiunea unor factori externi;

-valoarea de randament, respectiv, valoarea data de venitul net actualizat pe care posesorul bunului il poate obtine prin utilizarea acestuia o anumita perioada de timp;

-valoarea de inlocuire, data de cheltuieliele de achizitie, transport, instalare a unui bun similar in conditiile actuale;

-valoarea reziduala sau valoarea de lichidare, respectiv, valoarea obtinuta prin dezmembrarea bunului si valorificarea componentelor sau materialelor reziduale.

In functie de scopul urmarit, cerintele beneficiarului evaluarii si metodele de evaluare utilizate, eveluatorul va stabili una sau mai multe valori.

2.      EVALUAREA BUNURILOR CORPORALE

Bunurile corporale sunt acele bunuri care au substanta materiala si care au fost obtinute prin preluarea unor elemente din natura si transformarea lor in cadrul proceselor de productie cu ajutorul mijloacelor de munca.

2.1              Categorii de bunuri corporale si caracteristici

     In raport cu anumite particularitati ale acestora, bunurile corporale pot fi impartite la randul lor in mai multe categorii:

-                      terenurile, inclusiv, investitiile pentru amenajarea acestora;

-                      materii prime, materiale consumabile, piese de schimb, etc.;

-                      mijloacele fixe, obtinute in procesele de productie si care la randul lor sunt impartite in sisteme de evidenta contabila si in prevederile legislative in mai multe categorii:

·         constructii;

·         instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii;

·         mobilier, aparatura de birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale.

     Caracteristica esentiala a acestor bunuri consta in faptul ca participa la mai multe cicluri de productie, se uzeaza in timp si transmit valoarea treptat asupra altor bunuri fara a-si pierde forma fizica.

2.2              Evaluarea terenurilor

Criteriul esential avut in vedere la clasificare terenurilor in vederea evaluarii este cel al modalitatilor de folosire.In functie de acest criteriu, terenurile se impart in urmatoarele categorii:

-                      terenuri agricole;

-                      terenuri silvice;

-                      terenuri folosite ca pajisti;

-                      terenuri cu ape;

-                      terenuri ocupate cu constructii si constructii speciale;

-                      terenuri cu destinatie speciala;

-                      terenuri neproductive.

La noi in tara structura terenurilor dupa modul de folosinta a inregistrat schimbari substantiale in timp.

Trecerea in timp a terenurilor dintr-o categorie in alta este impusa de cresterea populatiei, mutatiile care au loc in structura nevoilor umane, formele de proprietate s.a.

Evaluarea terenurilor agricole

In categoria terenurilor agricole sunt incluse terenurile pe care se desfasoara activitatile agricole, inclusiv cele ocupate cu constructii sau drumuri ce deservesc activitatile respective.

Particularitatile resursei pamant

La evaluarea terenurilor trebuie sa avem in vedere, in primul, rand unele particularitati ale acestora:

-                      pamantul este limitat ca intindere;

-                      este de neinlocuit ca mijloc de munca special;

-                      imobilitatea;

-                      pamantul devine mijloc de munca numai in masura in care omul actioneaza asupra lui cu alte mijloace de munca;

-                      daca este folosit in mod rational, pamantul nu se uzeaza, ci se amelioreaza continuu;

-                      posibilitatea cresterii continue a productivitatii prin alocarea suplimentara de resurse.

Categorii de folosinta si metode de evaluare

Modul de utilizare a pamantului in agricultura este reflectat de categoriile de folosinta:

-                      terenuri arabile;

-                      pasuni;

-                      fanete;

-                      vii si pepiniere viticole;

-                      livezi si pepiniere pomicole.

Preocuparile legate de evaluarea terenurilor agricole au aparut din timpuri stravechi, in principal, pentru stabilirea diferentiata a impozitelor.

Pentru evaluare se utilizeaza in principal doua metode:

-                      metoda comparatiei;

-                      metoda venitului net actualizat.

Pentru operativitatea evaluarii este de preferat prima metoda,

daca sunt indeplinite conditiile utilizarii acesteia.

Metoda comparatiei

Ca si in cazul altor categorii de bunuri, metoda comparatiei are in vedere tranzactii similare care au avut loc recent pe o anumita piata.Evaluatorul trebuie sa aiba informatii despre mai multe terenuri similare care s-au vandut in ultimul timp in zona respectiva.

Etapele care se parcurg sunt urmatoarele:

1)      selectarea informatiilor despre mai multe terenuri similare care s-au vandut in zona in ultimul timp;

2)      identificarea caracteristicilor esentiale ale terenurilor respective pentru a compara terenul de evaluat cu cele ale caror preturi se cunosc.Intre aceste caracteristici mai importante sunt:

-                      localizarea;

-                      clasa de calitate;

-                      amenajari speciale;

-                      suprafata;

-                      conditii de plata;

-                      forma geometrica;

-                      alte caracteristici;

3)      Intre proprietatile comparate se identifica doua ale caror preturi se cunosc si care difera printr-o singura caracteristica.Diferenta de pret este pusa pe seama acelei caractersitici;

4)      Se corecteaza preturile celorlalte proprietati cu diferenta respectiva, aducandu-se toate la acelasi nivel al caracteristicii;

5)      Se reia 3) cu alte doua proprietati, pana cand toate proprietatile au aceleasi niveluri ale caracteristicilor si acelasi pret.Pretul astfel obtinut reprezinta si valoarea proprietatii de evaluat.

Aplicarea metodei este conditionata de gasirea de fiecare data a doua proprietati care sa difere printr-o caracteristica.

Metoda venitului net

Aceasta metoda are in vedere venitul net actualizat pe care il poate obtine proprietarul in conditii normale de exploatare.Aplicarea metodei necesita parcurgerea mai multor etape:

-                      determinarea calitatii terenurilor agricole;

-                      calculul venitului net;

-                      corectarea venitului net;

-                      calculul valorii terenului.

Volumul de munca este mai mare decat cel necesar evaluarii prin metoda comparatiilor dar, in unele situatii, metoda este singura aplicabila.

Calitatea terenurilor agricole

Frecvent, notiunea de calitate a pamantului este inlocuita cu o alta specifica – fertilitatea.

Prin folosirea rationala si prin lucrarile de amendare, fertilitatea solului creste realizandu-se  fertilitate noua, superioara celei naturale.Fertilitatea efectiva a solului, rezultata din imbunatatirea fertilitatii naturale prin investitii succesive facute pe aceleasi suprafete de teren este numita fertilitate economica.Aceasta poate fi exprimata prin cantitatea de produse posibila de realizat la diferite culturi pe unitatea de suprafata, sau prin costul unei unitati de produs.

Clasele de fertilitate au fost impartite in 5 clase de favorabilitate sau calitate.

Terenurile din clasa I de calitate pot fi utilizate pentru toate categoriile de culturi adaptabile zonei, nu necesita lucrari de imbunatatiri funciare,nu prezinta nici un fel de proces de degradare, sunt in intregime macanizabile si nu prezinta pericol de inundatie.

Terenurile din clasa a II- a de calitate se gasesc in Campia Romana, judetul Arad si in alte zone de campie.Acestea pot fi cultivate la fel cu toate categoriile de plante, au o inclinatie de 5-10% si prezinta unele procese de salinizare, eroziune, mlastinire etc.

Terenurile din clasa a III-a de calitate se caracterizeaza prin aparitia unor procese evidente de degradare, orizont slab de humus, relief colinar etc.

In clasa a IV-a de calitate sunt incluse terenurile care prezinta un proces avansat de degradare si pot fi utilizate in proportie redusa ca arabil.Sunt utilizate in principal pentru plantatii de vii, pomi, ca pajisti sau fanete naturale.

Terenurile din clasa a V-a de calitate prezinta un grad ridicat de eroziune si pot fi utilizate prin amenajari speciale pentru vii, pepiniere, pajisti.

Notele de bonitare si calitatea terenurilor se modifica in timp in sens favorabil sau nefavorabil in functie de preocuparile pentru imbunatatirea calitatii acestora.

Estimarea venitului net realizabil

Prin bonitare se stabileste capacitatea de productie a terenurilor fara a se determina rezultatele economice care stau la baza aprecierii valorii acestora.Venitul net care poate fi abtinut pe o anumita suprafata de teren este determinat de mai multi factori:

-                      sistemele de cultura, asolamentele si productiile medii de hectar;

-                      preturile medii ale produselor agricole;