1

Prefaţă

EVALUAREA constă în exprimarea valorică (în etalon bănesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor şi rezultatelor financiare ale întreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge înregistrarea în contabilitate a operaţiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determină SUMA.

Dezvoltarea pieţei imobiliare în Republica Moldova în mare măsură depinde de elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care până la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici în organizaţii profesionale de tranzacţii şi evaluare a imobilelor.

În prezent se poate afirma cu toată certitudinea că evaluarea valorii reale, de piaţă, este necesară în următoarele cazuri: privatizare, ipotecă, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea preţului la vindere-cumpărare, estimarea pierderilor în cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul moştenit sau dăruit, pentru reglementarea relaţiilor materiale în caz de divorţ şi alte cazuri.

Principalele categorii de imobil şi segmente a pieţei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniformă: piaţa apartamentelor (locuinţelor) şi a încăperilor locuibile, piaţa încăperilor nelocative (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit), piaţa terenurilor şi imobilul industrial (de business).

1. Termeni şi principii de evaluare

1.1. Evaluarea valorii bunului imobil – calcularea directă sau expertă a valorii imobiliare executată de evaluator profesionist atestat în modul stabilit.

1.2. Valoarea probabilă de piaţă – preţul de piaţă probabil de vindere-cumpărare a bunului imobil în condiţii de concurenţă: se determină de evaluator.

1.3. Valoarea curentă probabilă de piaţă – preţul imobilului acceptat de cumpărător şi vânzător cu condiţia că ambii cunosc conjunctura pieţei, nu se află sub presiunea unor circumstanţe deosebite şi î-şi satisfac interesele proprii în cel mai oportun mod.

1.4. Valoarea de alternativă (investiţională) – preţul imobilului după schimbarea destinaţiei lui şi execuţia diferitor îmbunătăţiri legate de investiţii capitale.

1.5. Valoarea în condiţii deosebite – se determină ca şi valoarea de piaţă cu un anumit rabat din cauza că vînzătorul este constrâns de termene inoportune (privatizarea, cînd durata fazei de circulaţie a imobilului se determină în programul privatizării).

1.6. Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod oficial în scopuri fiscale. În Republica Moldova imobilele se divizează în terenuri (pământ) şi imobil.

Terenurile se clasifică:

1) terenuri cu destinaţie agricolă;

2) terenuri în intravilan;

3) terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole;

4) terenuri din extravilan destinate industriei, transformărilor, telecomunicaţiilor.

Imobilul conform normelor în vigoare se clasifică în clădiri, construcţii şi edificii. În cadrul acestei categorii se delimitează subcategorii pentru a diferenţia cotele de impozitare în dependenţă de genul exploatării – business sau folosinţă personală – şi destinatari – persoane fizice sau juridice.

1.7. Principii de evaluare – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii:

- principiul cererii şi ofertei;

- dinamismului;

- concurenţei;

- înlocuirii;

- aportului;

- utilizării potrivite şi intensive;

- compatibilităţii;

- aşteptării.

1.7.1. Principiul cererii şi ofertei.

Conform acestui principiu, cu cît este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu atît mai mult se va coborî preţul lor. Există un prag de echilibru între cerere şi ofertă. În acest punct valoarea de piaţă reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proporţional creşterii ofertei sau diminuării cererii preţul de piaţă se micşorează. Preţul de piaţă se ridică, dacă oferta este mai mică sau cererea este mare. Deoarece pieţele imobiliare sunt imperfecte, oferta şi cererea nu totdeauna determină preţul la care au loc afacerile. Abilitatea de negociere, numărul şi competenţa participanţilor, emoţiile modalităţile de finanţare şi alţi factori joacă un rol important în stabilirea preţurilor reale.

1.7.2.Principiul dinamismului.

Bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt într-o dinamică permanentă. Imobilele se uzează fizic şi moral. Condiţiile economice şi demografice, modificându-se, creează premizele de creştere sau cădere a cererii la bunurile imobiliare. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului de imobil. Evaluatorul trebuie să poată sesiza atît schimbările subtile cit şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări în localităţi şi microraioane concrete.

1.7.3. Principiul concurenţei.

Obţinerea veniturilor supranormative din imobil conduce la sporirea concurenţei care, de regulă, are loc concomitent cu creşterea ofertei. Creşterea ofertei contribuie la scăderea preţurilor şi concomitent a veniturilor. Concurenţa excesivă, în aşa mod, poate să diminueze profiturile până la nivelul lor normal şi chiar mai jos, până la dispariţia acestora.

1.7.4. Principiul înlocuirii.

Valoarea maximală a bunului imobil este determinată de cel mai mic preţ sau valoare la care s-ar putea achiziţiona un alt obiect de imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare.

1.7.5. Principiul aportului.

Costul oricărui element al bunului imobil este în funcţie de aportul lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el lipseşte. Unele elemente majorează valoarea bunului imobil cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri cînd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului.

1.7.6. Principiul utilizării potrivite şi intensive.

construcţii; pentru evaluarea costului drumurilor şi reţelelor edilitare; pentru determinarea plăţii de arendă.

1.7.7.Principiul compatibilităţii.

Stilul arhitectonic, nivelul confortului şi a prestărilor de servicii a bunului imobil trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei.

Valoarea maximală se obţine atunci, cînd se atinge o omogenitate arhitectonică raţională şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a bunului imobil. Compatibilitatea optimală asigură venituri maximale posesorului. În fond utilizarea satisfăcătoare a terenurilor se obţine atunci, cînd ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat bunul imobil.

1.7.8. Principiul aşteptării.

Conform acestui principiu cumpărătorul e în aşteptarea veniturilor în rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este în funcţie de cîştigurile prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi încasările de la revînzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceştia fiind modificate proporţional schimbării valorii lor în timp.

2. Abordările evaluării valorii de piaţă

În practica evaluării de imobil în ţările dezvoltate sunt răspîndite următoarele abordări:

- analiza comparativă a vînzărilor;

- calcularea cheltuielilor;

- analiza veniturilor.

Nici o abordare din cele indicate nu este universală. În practica evaluării se utilizează două sau chiar trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobil. Utilizarea abordărilor concrete depinde de scopul evaluării.

2.1. Analiza comparativă a vînzărilor.

Se utilizează în cazurile de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productivă şi neproductivă, caselor cu multe apartamente şi individuale.

Această abordare constă în analiza comparativă a bunului cu alte obiecte vîndute sau scoase la vînzare. Punctul iniţial aici e comportarea raţională a cumpărătorului sau a investitorului. Analiza comparativă a vînzărilor este o metodă simplă. Cîmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomandă în condiţiile cu grad sporit de inflaţie sau atunci, când informaţia despre vînzare este cantitativ şi calitativ nesatisfăcătoare. În Republica Moldova încă nu s-au creat condiţii necesare pentru utilizarea metodei în cauză. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor imobiliare.

2.2. Calcularea cheltuielilor.

Această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinând cont de mărimea uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil pentru construcţii. Astfel se apreciază valoarea integrală a bunului imobil. Această abordare în practică se întrebuinţează prin două variante. O variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, altă – calcularea costului de înlocuire. În majoritatea cazurilor se apelează la calcularea costului total de reproducere, fiindcă la înlocuire, de fapt, se construieşte un obiect deosebit de cel evaluat. Teoretic , mai avantajoasă este a doua variantă, deoarece este puţin probabil ca cineva să dorească reproducerea clădirii de 3-5 ani.

Aşadar, aplicarea metodei “Calcularea cheltuielilor” se complică datorită necesităţii alegerii între două variante. Apar probleme şi atunci cînd e necesar de apreciat gradul de uzură a unor elemente de construcţii şi a clădirii integral. Această abordare corespunde nedeplin principiului utilizării potrivite şi intensive.

Cu toate acestea, această modalitate se utilizează la fezabilitatea construcţiilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pământului, la evaluarea clădirilor cu destinaţie specială, la evaluarea în scopuri de impozitare pe elemente a proprietăţii imobiliare, în cazul impozitării veniturilor şi pentru evidenţa contabilă.

Această abordare se aplică la asigurarea proprietăţii imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe pieţe pasive. De aceea această modalitate este foarte răspândită în Republica Moldova.

2.3. Analiza veniturilor ca metodă de evaluare se foloseşte pentru obiectele care aduc profit. Esenţa acestei metode constă în faptul că valoarea bunului imobil în care se investeşte reflectă cantitatea şi calitatea venitului scontat de la acest obiect pe toată perioada de exploatare.

Valoarea obiectului care aduce venit este egală cu suma veniturilor viitoare actualizate la momentul evaluării. Folosind această metodă trebuie neapărat de ţinut cont de condiţiile de fiinţare şi investire în imobil, de analizat veniturile şi cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici.

Abordarea “Analiza veniturilor” presupune ca în procesul de evaluare să se folosească după caz una din metodele următoare:

a) metoda potenţialului comercial;

b) metoda fructificării fluxului financiar;

c) metoda diferenţei sau a rezultatului valoric;

d) metoda investiţională.

2.3.1. Metoda potenţialului comercial.

Presupune determinarea venitului scontat care este legat de posesia şi utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se foloseşte una din tehnicile următoare:

- tehnica determinării venitului net (potenţial şi real)

- capitalizarea directă (porneşte de la ideea că costul imobilului este direct proporţional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se utilizează cînd bunul imobil are o sarcină de exploatare stabilă şi permanentă. Neajunsul acestei metode constă în faptul că se ia în consideraţie doar venitul obţinut numai în primul an de utilizare).

            Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apelează la:

            1) metoda de piaţă care presupune analiza coeficienţilor de capitalizare a obiectelor asemănătoare. Se foloseşte pe larg, fiindcă în aşa mod se reflectă obiectiv situaţia pieţei imobiliare;

            2) metoda cumulativă: Esenţa ei constă în determinarea sumei procentelor, asigurată fără risc (procentul bancar), pentru conducerea investiţiei, de lichiditate.

            Se calculează şi coeficientul de eficienţă al investiţiei în imobil.

            3) metoda acoperirii datoriei;

            4) metoda analizei ipoteco – investiţionale.

            Metodele 3 şi 4 practic nu se folosesc în ţările cu economia în faza de tranziţie din motive de dezvoltare insuficientă a infrastructurii de piaţă.

2.3.2. Metoda fructificării fluxului financiar.